<<売却時の諸経費について>>岩手県陸前高田市の売買なら株式会社東北不動産Labo

不動産を売却する際、売却の諸経費が必要になります。

諸経費は土地や戸建など、売却する不動産について変わります。ここでは、中古住宅売却時に必要になる費用について詳しくご説明します。

一例として、価格1,000万円の戸建を売却した場合をご説明します。

 

不動産の売買契約書に貼付する印紙税になります。取引代金によって変動します。1,000万円の場合は印紙代は5,000円です。なお取引価格が1,000万円を超え、5,000万円以下の場合は1万円です。

売買契約書に必要な印紙は当社が必要分を手配しておきますので、お客様には必要な分だけの金銭を当社にお支払いいただければ大丈夫です。お客様は印紙の代金のみをご準備ください。

不動産売買を仲介する不動産会社に支払う費用になります。宅地建物取引業の規定があり、上限額が定められています。細かい計算式をご説明すると分かりにくいため、取引する不動産価格が400万円を超える場合は、（取引価格×3％＋6万円）×消費税、で計算すると分かりやすいかと思います。不動産が1,000万円の場合は税込39.6万円になります。

なお、不動産会社が複数社かかわる取引の場合でも、お客様が支払う仲介手数料は変わりません。2社でも5社でも変わりませんのでご安心ください。

売却する不動産の登記内容を確認し、必要があれば住所や氏名の変更登記を司法書士へ依頼します。住所の変更登記、氏名の変更登記は一件当たり約2万円です。

また、相続登記が終わっていない場合は不動産の所有権移転の時までには相続登記を終えていなければなりませんので、事前に進めておきましょう。相続登記費用はお亡くなりになった方の資産に応じて変わりますが、概ね約20万円～30万円と想定します。

また、売却する不動産に抵当権が残っている場合は抵当権抹消登記が必要です。注意していただきたいのが、ローンを払い終えた方でも、抵当権が残ったままの方が多くいらっしゃいます。抵当権の抹消は、ローンを払い終えても自動的に抹消されないためです。抵当権抹消は約2万円です。

 

不動産の売り出し前にリフォームしてから売りに出す場合もあります。一例の戸建の場合、壁紙交換や畳表替え、ハウスクリーニングを入れてから売却開始する場合は約70万円位かかります。

メリットは綺麗な状態で内覧してもらうので、購入して生活するイメージがつきやすいことです。

デメリットはリフォーム代は不動産が売れる前に支払う必要があるため、売れる前のいわば先行投資になることです。また、購入希望者が考えていたリフォーム内容と会わなかった場合は、買主様側で再度リフォームすることになるため、売主様のリフォーム費用が無駄になるかもしれないことです。つまり、買主様が畳の和室をフローリングの洋室に変更を考えていた場合、せっかくの畳表替えは無駄になるということです。

当社は現状売買を得意としておりますので、そのまま売りに出すケースが多くあります。しかし、荷物が満載の家や、ホコリだらけの家では売れるものも売れません。買主様目線で不動産を見たときにどう思われるかを考えると改善策が見えてきます。家の魅力を高めることを商品化と呼んでおりますが、最低限の費用負担で商品化が可能であればご提案させて頂きます。

売主様は売り物である土地について境界を明示する必要があります。お隣さんとの土地境界にしるしや杭はありますか。また、その境界でお隣さんは納得されておりますでしょうか。土地の境界が不明瞭になっている場合が多くあります。経験上、特に相続された不動産の場合は分からなくなっている場合が多くありました。

境界が分からない場合は土地家屋調査士に依頼します。昔の測量図や当時の建築図面等を調べ、現地を測量します。測量の内容により、新たな杭を設置し、お隣さんから境界の確認書類に署名をもらったり、写真を撮影します。50坪位の土地の測量費用は境界杭設置も含め約30万円位と想定します。

また、建物を増築（減築も含む）している場合も、建物面積の校正のため、増築登記（もしくは減築登記）が必要です。なぜ増築登記が必要なのか、それは買主様が住宅ローンを利用して購入する場合に関係します。買主が借入する金融機関は建物に抵当権を設定します。抵当権を設定する面積は登記簿に記載されている建物面積に対して設定するので、現況の建物が広くなっていると、広くなった部分には抵当権が設定できないことになります。極端に考えると増築部分に第三者が住んでいると、抵当権の効果が及ばないため、結果として金融機関がその建物を買う人には融資できないとなります。6帖の部屋を増築されている場合は約15万円位かかります。

戸建の売却時の諸経費をご説明しました。その他に考えられる諸経費は建物内部の残置物処分費用、土地として売却する場合は建物解体費用と建物滅失登記費用がかかります。任意ではありますが、浄化槽や汲み取り便槽の場合には、所有権移転前の最終清掃をお願いしております。

ご売却する不動産の登記や境界に問題が無ければ、①印紙代と②仲介手数料のみかかります。では手取りがいくらになるかというと1,000万円ー0.5万円ー39.6万円＝959.9万円となり、約960万円が手元に残るのでしょうか。正解は、960万円残る方もいますし、税金で手残りが少なくなる方もいらっしゃいます。ここでいう税金とは譲渡所得税についてのみ触れておきます。

 

譲渡所得税はよくあるご質問においても少し触れておりますので、ご参考にされてください。

 

話を戻します。譲渡所得税の税率は2種類あり、細かい計算は割愛します。一般的な計算に当てはめると約180万円～360万円が譲渡所得税になりますので、約960万円から税金を引くと約600万円～780万円が手残りとなります。

「よくあるご質問」でも取り上げていますが、当時の契約書や領収書があると手残りが増える可能性があります。

実は他にも手取りを増やすことができる場合があります。それは売却する売主様が誰になるか、そして、相続した不動産の築年数と相続開始から3年以内である場合は、手取りが増える可能性があります。

この方法は、複雑な要件が重なっておりますので、売却のご相談を頂くときに確認したいと思います。無料でご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせください。なお、詳細な税計算は税理士法に抵触するため、一般論としての概算になりますので、ご了承ください。

 

よく、「税金は知っている人が得をする」と言われます。税金のすべてをご説明することはできませんが、不動産売買に絡む譲渡所得税や相続税、贈与税等については日々最新の法改正の知識を取り入れております。当社は、お客様には「税法上の知識を知った上での判断」をしていただけるように心がけております。