購入時に一番大事な資金計画のこと
不動産購入の第一歩は資金計画が重要になります。
当社は資金計画を第一に考えて、安心して購入できる方法をご提案しております。
例をもとに詳しく見てみましょう
失敗しないための資金計画
不動産購入時に一番大事なことはやはりお金のことになります。
不動産を購入する方の多くはローンを組む方がほとんどだと思います。
現金で購入する方もいらっしゃると思います。現金購入の方は予算が決まっておりますので、その範囲内で購入されれば特に問題はございません。
ここではローンで購入される方をメインに考えてまいります。
Aさんは不動産探しを始めて半年、ようやく希望の条件にマッチした中古戸建を見つけました。
購入申し込みから不動産売買契約、お引き渡しと進み、無事希望の住まいで新生活がスタートしました。
幸せな生活がスタートしたのもつかの間、Aさんはだんだんとローンの支払いが大変になってきました。
購入した不動産はAさんの希望条件は満たしていましたが、予算を決めていなかったため、
ローンが組める最大枠での借り入れで購入していました。そして、ボーナス払いも併用していましたが、
勤め先の会社の経営がコロナの影響もあり、ボーナスが出ない事態に状況が変わりました。
さらに、固定資産税の事もあまり考えていなかったため、年間の支出がAさんの家計をどんどん圧迫していきました。
Aさんは家を手放すことを考えていきました。
Aさんの失敗ポイントは以下になります。
１．ローンを借り入れができる最大で組んでしまったこと。
２．ボーナス払いを併用して借り入れたこと。
３．ローン以外の支出を考えていなかったこと。
それぞれ詳細に解説いたします。
注意ポイント ①返済比率
１のポイントは、最大枠での借り入れが問題でした。金融機関が融資する場合、返済比率といって、年収に対するローンの返済額から融資額を計算します。
返済比率が高いほど、年収に対しローンの割合が高いことを表します。
例えば年収300万円の方が借入する場合、返済比率20％で計算すると年間60万円＝月々５万円となります。
返済比率30％で計算すると年間90万円＝月々7.5万円となります。
返済比率が低いほどローンが家計を圧迫しないことが分かります。
金融機関の審査では最大の返済比率で計算することが多く、「あなたは（最大）〇〇万円の借り入れができます」と言われます。
ここで重要なのは、いくら借りるかではなく、いくら支払っていくかということです。
月々の支払いが５万円なら無理なく返済できると考えれば、５万円から逆算した借り入れをしましょう。
Aさんは気に入った不動産ありきで購入したため、本来無理なく返済できる借入額を超えてローンを組んでしまい、結果として支払い困難となってしまいました。
重要なことなので繰り返しますが、いくら借りるかではなく、いくら支払っていくかが大切です。
当社では銀行と同じ計算で返済比率に基づき計算します。月々の支払いがどれくらいまでなら支払えるかお聞き取りし、長期にわたるローンの返済が無理なくできるようにアドバイス致します。
金融機関によっては審査条件も変わりますし、借入の金利や保証料なども異なりますので、お客様にあった金融機関もご提案しております。
注意ポイント ②ボーナス払い
２はボーナス払いについてです。結論としては、ボーナス払いを利用する方は100％確実に出る企業・団体にお勤めの方のみ利用されてください。
Aさんはボーナスを当てにした支払いをしていました。民間企業の場合、ボーナスが出なくなる可能は言うまでもありません。
ボーナス払いは月々のローンの支払いが下がるので、一見するとお得に見えます。
しかし、実は年間の支払額を見ると、月々払いのみとボーナス払いを比較すると総額はほぼ同じになります。
念のため、計算してみます。例えば、借入金2,000万円、35年払い、金利1.5％の条件で揃えます。
・月々払いのみ：月々61,237円→年間734,844円
・ボーナス払い：月々36,743円×12ヵ月→（440,916円）
ボーナス月147,318円×２ヵ月→（294,636円）
⇒（440,916円）＋（294,636円）＝年間735,552円
ボーナス払いの方が若干多くなりましたが、年間でみるとほぼ同じ支払額となりました。
ボーナス払いが悪という訳ではありません。ただ、年間の支払額が同じなのであれば、ボーナス払いに頼るのではなく、家計の中で計算がしやすい月々払いのみの方が、返済計画を検討しやすいものと考えます。
やはり、いくら支払っていくかを考えていくことが、失敗しないための資金計画といえます。
注意ポイント ③ローン以外の支出
３はローン以外の支出のことです。
夢のマイホームにはローンの支払い以外の支出があります。例えば固定資産税や火災保険、そして修繕費も想定したほうが良いでしょう。
建物の規模や築年数も考慮しなければなりませんが、年間で考えると固定資産税は約１０万円、火災保険は約６万円として考えると月々は約13,000円位になります。
修繕費は購入した不動産の程度により大きく変わります。給湯器やコンロが10年経過している場合は、いきなり壊れて急な出費となる可能性があります。
日ごろから修繕に回せるお金を貯蓄しておくことも大切です。
修繕費はいつ必要になるのか予測することは困難ですが、固定資産税や火災保険は購入前に検討できるポイントです。
購入する不動産のトータルでの支払いを予測することで、こんなはずじゃなかったという事態を少しでも回避できるようになります。
知っている人が得をする！？住宅購入の方法
Aさんのように、気に入った不動産を流れに任せて購入してしまうと思わぬ失敗につながりかねません。
いくら支払っていくかが大事ですと繰り返しましたが、購入することでお得になる制度や税制面もありますので、それらも含めて検討することをおすすめします。
１．住宅ローン減税
聞いたこともあるかと思います。所定の条件にあてはまる借り入れをされた方は所得税や住民税の控除があります。
控除の金額は、物件や購入された人それぞれで変わりますが、概ね年間１０万円程減税効果があり、１０年間で100万円程の効果があります。
住宅ローン減税については物件によって利用できる不動産と利用できない不動産がありますので、購入前にアドバイス致します。
また、本来利用できない不動産についても、ローン減税が利用できる方法があります。これは購入時のタイミング重要です。
タイミングを逃すとローン減税を受けられなくなるため、注意が必要です。当社がお手伝いする場合は、こちらもアドバイス致しますので、購入の参考にされてください。
２．団体信用生命保険
通称、団信と呼んでいます。住宅ローンを借入する方は金融機関が指定する所定の団信という生命保険に加入していただきます。
団信とは、借り入れされた方が死亡や高度障害となった場合、借り入れの残高が一括でゼロになる保険になります。
あってはならないことですが、仮に賃貸に住んでいる方がお亡くなりになった場合、残されたご家族は賃貸に住むかぎり家賃が発生します。
一方、住宅を購入された方は団信がありますので、残されたご家族は家に住み続けても住宅ローンの支払いはありません。
また、ご家族が住まいを売却することで現金化することもできるようになります。
団信の加入はローンの借り入れに必須ですが、考え方を変えると、現在加入している生命保険の見直しをされてもよろしいでしょう。
仮に、生命保険料を5,000円安く見直して、その分を住宅ローンの支払いに回した場合、購入予算を200万円アップしたと同じ効果があります。
購入したい不動産の月々の支払いが想定を超えていたとしても、住宅ローンと生命保険料の適正化で家計の収支が安定することも珍しくありません。
３．金融機関の比較
皆さんが気になるところはやはり金利だと思います。今は低金利政策によって、各金融機関は軒並み低金利で推移しています。
しかし、どこから借りても一緒ということはありません。金利は0．数ポイント違うだけで十万単位、百万単位で支払総額は変わります。
金利の比較だけなら金融機関に聞けばわかりますが、大事なのは手数料や特約にも注意して考えてください。
いくら金利が低くても、手数料が多かったら困りますよね。
また、ガン特約付きの団信に加入できたら、死亡だけでなく、ガンと診断された場合に借り入れの残高がゼロになる保険もあります。
購入される皆様が、これらをすべて調べて比較検討するのは容易ではありません。
当社ではオリジナルの比較表を作成しておりますので、お客様とご一緒に金融機関を比較してまります。
まとめ
いかがだったでしょうか。
Aさんは不動産購入をたまたま失敗してしまったのかもしれません。
ですが、皆様には一生に一度の不動産購入を失敗してほしくありません。
失敗しないためには、資金計画が大切ですし、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産はこの世界に同じものは一つとしてありません。
現在はインターネットの進化で、さまざまな情報が容易に手に取ることができます。
しかし、情報を選んだり、精査することが重要になってきました。
不動産の購入は、不動産にまつわる税金、法律、保険、制度等、様々な専門知識が求められます。
当社は不動産売買の専門店として、皆様の安心・安全の取引と「買ってよかった！」と思えるようにこれからも購入のお手伝いをさせていただきます。
購入に関してご不明な点は何なりとお申し付けください。
